環境負荷軽減に向けた取り組み

１．環境管理システム

本資産運用会社では、環境面における課題の改善に継続的に取り組むため、PDCAサイクルに基づく独自の環境管理システム（EMS）を確立しております。本投資法人の資産運用において、環境目標の設定（Plan）、実績把握（Do）、予実分析（Check）、対策実行・改善（Act）を行い、環境負荷の継続的な低減を図っております。具体的には、月一度の部内会議で実績のレビューを行い、その結果を年に1度マネジメント層に報告をし、1年間の評価及び次年度に向けた改善指示を受けます。

本投資法人の不動産投資運用業及び保有物件の管理業務における環境マネジメントシステムは、ISO14001の認証を取得しております。

また認証取得を通じて、以下の通り取り組みを実践しています。

＜認証の概要＞

適用規格：	ISO14001:2015, JIS Q 14001:2015
認証範囲：	不動産投資運用業及び保有物件の管理業務
認証機関：	株式会社EQA国際認証センター
登録番号：	EA220076

２．グリーン調達基準

本資産運用会社では東急不動産ホールディングスグループのサステナブル調達方針に基づき、サステナビリティ方針をより具体的に実践するため、「グリーン調達基準」を制定しております。本基準は、環境に配慮した調達を行うことを広くサプライヤーに示し、相互理解のもと協働してサステナビリティ方針に基づく取り組みの高度化を推進します。また、本基準の適用範囲は、本資産運用会社および本投資法人において調達する製品、サービス、原材料、設計･施工に関わる直接または間接的な取引としております。
運用物件の大規模修繕工事等の入札を実施する際に、見積要項書に「グリーン調達基準」および調達参考表を添付し、環境に配慮した工事の推進を進めています。環境配慮型製品の採用だけでなく、空調更新工事や照明器具更新等においては、PM（プロパティマネジメント）会社を通して、計画の段階から省エネを意識した技術的推奨をサプライヤーへ行う等、本資産運用会社から積極的な働きかけを行っています。

３．環境負荷軽減工事

本投資法人では中長期的な資産運用計画のもと、また２．グリーン調達基準を活用してLED化や空調工事等の環境負荷を低減する工事を毎期実施しております。物件の共用部分だけでなく、テナント入替等の機会を見つけ専有部分についても随時工事を行っております。

グリーン調達基準の導入による工事事例
コマーシャルモール博多空調更新 （2022年5月期実施）

共用部およびバックヤードの空調設備更新工事において、本資産運用会社の「グリーン調達基準」を事前に施工業者へ提示することで、環境配慮軽減のための技術的提案を受けた結果、環境省が定める「プレミアム基準策定ガイドライン」をクリアした機種を選定し、CO₂排出量を37％削減いたしました。

その他、サプライヤーと協働した取り組みについては、社会「サプライヤーとのエンゲージメント」PMとの協働をご覧ください。

４．グリーンリース

本投資法人では、省エネ・環境配慮等の観点から、グリーンリース特約の締結を通じて、テナントと物件全体にかかる快適性・生産性の維持及び向上の理念を共有しております。特約では、情報共有や環境認証の取得、目標設定等への協力を求め、また環境に関する条例等への対応を協働して行うこと等を明文化しております。
当該特約が実際に「改修を伴うグリーンリース」に発展した事例もあります。「改修を伴うグリーンリース」とは、ビルオーナーが実施する省エネ改修投資のメリットがテナントに帰属する場合に、テナントがビルオーナーへ金銭的メリットを還元する取り組みを指します。
また、新規賃貸借契約においてグリーンリース契約100％締結とするKPIを設定しています。当該KPIの進捗は環境パフォーマンス「環境KPIに対する進捗」をご覧ください。

その他のテナントと協働した取り組みについては、社会「テナントとのエンゲージメント」をご覧ください。

気候変動への対応

１．気候変動に対する認識と基本的考え方

（1）気候変動に対する認識と基本的考え方

本投資法人は、気候変動が事業活動に大きな影響を与える重要な課題であると認識しています。
2021年に公表された気候変動に関する政府間パネル（IPCC）の第6次評価報告書によると、1750年頃からの大気中の二酸化炭素など温室効果ガス（以下、「GHG」といいます。）濃度の上昇は、化石燃料の大量消費などの人間活動が原因であるとし、人間が大気や海洋、陸域を温暖化させていると強く結論付けられております。同年開催された国連気候変動枠組条約第26回締約国会議 (COP26)では、2015年パリ協定による産業革命前からの気温上昇幅2℃までを許容していると、甚大な悪影響を免れないという意識が高まり、1.5℃目標に向かって世界が努力することが、COPの場で正式に合意されました。しかし、すでに１℃以上気温が上昇している現状からこの目標を達成するには、社会や構造の変化を含めた大胆な対応を要するものと考えます。このような状況を踏まえ、本投資法人は、日本政府がGHG排出削減の目標としている、2050年までのGHGのネットゼロ（排出量（人為的なもの）から吸収量（人為的なもの）を差し引き、その合計を実質的にゼロにすることをいいます。以下同じ。）の達成について、その取り組みの重要性を認識しております。
本投資法人が、このような気候変動影響の顕在化、気候変動に対する世界的な枠組みの強化や脱炭素社会への移行に伴い生じる変革の波に順応し、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を図る為には、気候変動が本投資法人の事業にもたらすリスクと機会を予測し、投資家をはじめとするステークホルダーの皆様と協働し、運用方針や物件運用に反映していくことが重要であると考えています。

なお、本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社においては、環境や社会への配慮、ガバナンスの強化という課題を認識し、また東急不動産ホールディングスグループ（以下、「グループ」といいます。）の一員としてグループのサステナビリティビジョンを共有しております。また、グループにおいては、「気候変動に関する目標」として、グループ及びサプライチェーンも含めた、2050年に向けて二酸化炭素の排出をネットゼロとする目標（以下、「ネットゼロポリシー」といいます。）を設定しております。
本資産運用会社は、これら課題等への取り組みは社会的責務であるとともに、同社の経営理念の実践であり、持続可能な（サステナブル）社会の発展に貢献するものであると考えます。こうした考え方を実践するため、サステナビリティ方針（以下、「本方針」といいます。）を定め、本方針に基づくマテリアリティを特定し、本投資法人と共有しております。本方針及びマテリアリティについては、本資産運用会社の「サステナビリティへの取り組み」をご参照ください。
気候変動の深刻化は、マテリアリティの一つである「環境負荷の軽減」への取り組みにおいて、与える影響が極めて大きいことから、本資産運用会社は2020年9月「グリーン調達基準」を制定し、環境に配慮した調達を行うことを広くサプライヤーに示し、相互理解のもと協働して取り組みを推進しております。
これら課題等への取り組みをより積極的に推進するため、本資産運用会社は、責任投資原則（PRI）への署名、GRESBメンバーシップへの加盟、ならびに国連グローバル・コンパクト(UNGC)を通じた事業活動を行っております。

（2）TCFD提言への賛同表明

TCFDとは、気候変動は世界経済にとって深刻なリスクとし、G20の要請を受け、金融安定理事会（FSB）により、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討する目的で設立された「気候関連財務情報開示タスクフォース（Task Force on Climate-related Financial Disclosures ）」の略称です。
本投資法人が運用を委託する本資産運用会社は、2022年1月にTCFD提言への賛同を表明し、国内賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム」に参加しています。

２．気候変動に向けた組織のガバナンス

（1）マネジメント体制

本投資法人が資産の運用を委託する本資産運用会社におけるサステナビリティ（気候変動への対応を含みます。以下同じです。）に関する推進体制は、「マネジメント体制」をご参照ください。

（2）サステナビリティ推進会議

本資産運用会社では、サステナビリティへの取り組みにあたり、サステナビリティ推進会議を定期的に開催し、サステナビリティに関連する情報（気候変動への対応等を含む）を共有し、課題への取り組みについて検討・推進を行っております。加えて、当推進会議において、サステナビリティに関する取り組みについて、定期的かつ継続的なモニタリングの実施を行っています。当推進会議の内容は、「マネジメント体制・サステナビリティ推進会議」をご参照ください。

（3）環境管理システム（「ISO14001」認証取得）

本投資法人及び本資産運用会社では、本投資法人の保有物件の運用を含めた環境負荷軽減のため、PDCAサイクルに基づく独自の環境管理システム（EMS）を確立し、定期的な部門内会議を行い、マネジメント層へ報告、必要に応じてサステナビリティ推進会議へも報告するなど、管理推進体制の構築に努めてまいりましたが、当該EMSが2022年4月、本投資法人の「不動産投資運用業及び保有物件の管理業務」において、国際的な水準にあることが認定されました。本投資法人の資産運用におけるEMSの活用については、「環境負荷軽減に向けた取り組み・環境管理システム」をご参照ください。

（4）気候変動対応基準

本資産運用会社では、気候変動への対応に係る事項については、気候変動対応基準にて、マネジメント体制の構築、及びTCFDフレームワークを参考に対応方針を定めており、GHGの排出が気候変動に与えるインパクトを抑えるにあたり、グループの一員として、ネットゼロポリシーのもと、気候変動に関する指標と目標を設定するものとしております。なお、気候変動に関するリスク及び機会の管理については、「気候変動に関するリスクと機会の管理」をご参照ください。

（5）取り組み状況の報告

本資産運用会社におけるサステナビリティに関する報告、モニタリング体制は、「マネジメント体制」をご参照ください。

３．気候変動に関するリスクと機会を考慮した戦略

気候変動に関するリスクと機会を考慮した戦略の構築に際しては、気候変動対応基準に基づくネットゼロポリシーを踏まえ、以下のシナリオ分析を行っております。

（1）シナリオ分析の前提

　気候変動リスクは、「移行リスク」と「物理的リスク」とに大別することができ、本投資法人は、国際機関等^*が公表している将来的な気候予測を主な情報源として、1.5℃、2℃未満、4℃の複数シナリオ分析を実施しました。また、影響を受ける期間については、中期（2030年）、長期（2050年）とした時間軸を設定しています。

4℃の世界観

気候変動対策が現状から進展しないことから、温室効果ガスの排出量は高く、自然災害の出現頻度は増加することを想定しており、移行リスクよりも顕在化する物理的リスクへの対応が必要となるシナリオです。

2℃未満・1.5℃の世界観

様々な環境規制が導入された結果、温室効果ガスの排出量が抑制され、建築物のZEB化が進むことを想定しており、物理的リスクよりも移行リスクへの対応が必要となるシナリオです。

（2）分析手順

4℃の世界観においては、移行リスクよりも物理的リスクへの対応が必要となることを前提に、4℃のシナリオを想定し、より影響が大きくなる長期（2050年）について、「リスク」を抽出、分析し、2℃未満・1.5℃の世界観においては、物理的リスクよりも移行リスクへの対応が必要となることを前提に、2℃未満、1.5℃の２パターンのシナリオごとに、中期（2030年）と長期（2050年）について「リスク」と「機会」を抽出し、分析しました。また、財務的影響度を、定量的・定性的に分析し、評価しております。
なお、本分析にあたっては、現時点において収集可能なIEAやIPCC等の公表するシナリオやその他第三者の専門機関等が公表している客観的な予測データ等を参考にしながら、本投資法人の保有資産等の状況を踏まえて定性・定量的な分析を試みたものであり、これらの影響評価には一定のリスクやその不確実性を前提とした部分も含まれており、必ずしもその情報の正確性及び安全性を保証するものではありません。

（3）分析結果

移行シナリオ（2℃未満・1.5℃）においては、 移行リスクが顕著となり、CO₂排出の抑制を目的とし日本においても高額な炭素税の導入により、保有物件で排出されるCO₂への課税負担等、運用コストの増加が想定されます。また、ZEB化や省エネ基準等の環境規制の強化により、その対応にかかる改修費用の増加が見込まれます。
規制の強化は、テナントの物件選択に甚大な影響を与え、他社物件との比較において省エネ性が低い物件需要の低下が予見されます。
本投資法人では、2℃未満シナリオの示す脱炭素社会への移行を見据え、これらのリスクへ対応し、競争優位性を維持する為、再生可能エネルギーの導入はじめ、計画的なLED化やより省エネ性の高い設備への刷新に積極的に取り組み、ポートフォリオのグリーン化に向けて、環境認証取得物件の割合を高めるとともに、新規テナントとの間のグリーンリース契約の締結比率を高めてまいります。
一方の脱炭素化が進まないシナリオ（4℃）においては、異常気象の激甚化による保有物件の損傷と修繕費等の増加が予想されますが、本投資法人では、従前より建物の災害耐性が高く、浸水等のリスクの低い地域の物件投資を行っていること、また平均気温上昇等の慢性的な変化に対しても、再生可能エネルギーの導入はじめ、電気設備・空調設備等の基幹設備の更新に際し、省エネ性の高い設備を検討・導入し、CO₂排出量の削減に努めます。
なお、今回（2023年7月公表時）の分析結果は前回（2022年7月公表時）の分析結果と比較して、著しい変化や懸念事項は検出されませんでした。引き続き、上記の各シナリオに関する傾向に大きな変動はないと考えられるため、本投資法人における取り組みを継続してまいります。

（4）物理的リスクへの対応

日本は地理的要因から台風や大雨による浸水等に遭遇する機会が多く、地震の発生も考慮すると、自然災害の多い国と言えます。本投資法人は、災害によってポートフォリオの収益性が損なわれるリスクを低減するため、災害時の被害を最小限にとどめ、災害の激甚化に対するレジリエンシー（強靭性）を高めるための体制を構築しております。また、本資産運用会社においては、リスク管理の基本方針のもと、危機対応及び事業継続（BCP）に関する管理方針（BCM）を定めております。
本投資法人は、地球規模の気候変動の進行に伴い、自然災害がさらに頻発化、激甚化していく可能性があり、こうした災害による財務的影響の増大を、主たる気候変動の「物理的リスク」として捉えております。災害対応への備えについては、こちらをご覧ください。

水害リスクの予測

本投資法人のポートフォリオについて、国土交通省及び各自治体のハザードマップを活用した浸水被害の想定状況を確認しております。（洪水想定浸水区域と高潮想定浸水区域の情報を活用しております。）
なお、保有物件について必要に応じた災害対応への備えを行うとともに、全保有物件に対し水災を補償対象に含む火災保険を付保し、経済的損害の最小化に努めております。
地震PML値については、「決算関連資料」でご確認ください。

４．気候変動に関するリスクと機会の管理

気候変動に関するリスクと機会及び気候変動への適応・レジリエンスに係る重要課題に関する事項等は、本資産運用会社において、気候変動対応基準により、気候変動への対応に係る事項とし、サステナビリティへの具体的な取り組みとして、サステナビリティ推進に係る事項に包含されております。
また、2022年1月にTCFD提言への賛同を表明し、気候変動が本投資法人に及ぼす影響によるリスクと機会を特定、特定したリスクと機会が当社事業に与える影響を把握し、必要に応じて今後の戦略を見直す目的でシナリオ分析を実施しました。リスクの発生可能性と時期、発生した際の財務影響評価に基づき、特に重要性が高いリスクを洗い出しています。
分析結果を受けて、従来行っていた取り組みを再確認し、更に向上するため、EMSの活用を通じて部門管理し、サステナビリティ推進会議において、本投資法人における対応・進捗状況についてモニタリングしていきます。

５．気候変動に関する指標と目標の設定

（1）指標及び目標

本投資法人は、本資産運用会社が共有するマテリアリティのひとつとして、「環境負荷の軽減」につき、その与える影響度をリスク・機会という視点をもって取り組みの重要性を考慮し、特定しております。
また、本投資法人は、「環境負荷の軽減」（マテリアリティ）について、エネルギー使用量、エネルギー起源CO₂排出量、節水、廃棄物量を4大重要項目として、取り組み方針を定めております。更にその取り組み方針を具体化し、気候変動への対応について、本投資法人は、本資産運用会社の気候変動対応基準に基づくネットゼロポリシーを踏まえ、以下の通り、再生可能エネルギーの調達、ポートフォリオのグリーン化に加え、新たにサステナブルファイナンスに関する指標（KPI）としてグリーンボンド比率を設定しております。

再生可能エネルギーの調達

• 2025年度末までに全保有物件で再生可能エネルギーの導入を完了
• 2025年度末までに2015年度比で電力由来CO₂排出量を100％削減

ポートフォリオのグリーン化

• グリーンビル認証取得割合：2030年までに70%以上
• グリーンリース契約：新規契約についてグリーンリース締結100％

サステナブルファイナンス

• 投資法人債新規発行時のグリーンボンド比率100%

（2）目標に対する進捗状況及び取り組み事例

本投資法人は、エネルギー消費量、CO₂排出量、水消費量、廃棄物排出量の環境パフォーマンス、及び環境認証の取得状況、並びに環境負荷軽減に関する計画的工事の実施状況について、定期的に公表しております。また、年次で発行するサステナビリティ・レポート、決算説明会資料においてもESG関連情報の一環として掲載しております。

環境パフォーマンス

		2015年度 (計画開始年)	2019年度	2020年度	2021年度	2022年度	2021年度比 (原単位は同一条件比較)
エネルギー年間消費量 （注2）	実績 (MWh)	86,660	116,744	48,774 (107,339)	39,716 (106,030)	39,121 (103,770)	98.5% (97.9%)
	原単位 (MWh/㎡)	0.23	0.21	0.29 (0.20)	0.23 (0.19)	0.23 (0.19)	97.6% (99.5%)
再生可能エネルギー電力量（MWh）		0.05	0.02	0.14	913	21,357	2339.1%
	年間生成量 (MWh)	0.05	0.02	0.14	0.10	0.09	98.4%
	年間購入量 (MWh)	-	-	-	913	21,357	2339.4%
CO2年間排出量 （注3）	実績 (t-CO2)	34,197	45,347	40,683	41,182	31,513	76.5%
	スコープ1 （直接排出量）	-	-	1,465	1,699	1,710	100.6%
	スコープ2 （間接排出量）	-	-	18,037	13,551	10,887	80.3%
	スコープ3 （テナント排出量）	-	-	21,181	25,932	18,917	72.9%
	原単位 (t-CO2/㎡)	0.093	0.083	0.116 (0.07)	0.086 (0.07)	0.073 (0.06)	85.1%
年間水消費量	実績 (㎥)	526,515	701,847	443,885	440,732	479,312	108.8%
	原単位 (㎥/㎡)	1.42	1.29	0.82	0.80	0.89	110.5%
再利用した水の量 （中水および下水）(㎥)		-	30,678	15,549	13,292	21,012	158.1%
年間 廃棄物排出量（t） （注4）		2,824	4,367	2,899	2,558	2,652	103.7%

第三者保証報告書

2023年6月30日

独立第三者の保証報告書 PDF（PDF:272KB）

2022年6月30日

独立第三者の保証報告書 PDF（PDF:241KB）

2021年6月25日

独立第三者の保証報告書 PDF（PDF:270KB）

環境KPIに対する進捗

再生可能エネルギー導入

• 目標
  2025年度末までに全保有物件で再生可能エネルギー電力を導入^（注）
• 再生可能エネルギー電力未導入の物件のうち、共有・区分物件・底地を除く

電力由来CO₂排出量削減

• 目標
  電力由来CO₂排出量：2025年度末までに2015年度比でCO₂排出量を100%削減^（注）
• 再生可能エネルギー電力未導入の物件のうち、共有・区分物件・底地を除く

グリーンビル認証

各認証の取得物件については「環境認証評価」をご覧ください。

• 目標
  グリーンビル認証取得割合：2030年までに70%以上
• 底地を除く

グリーンリース契約

グリーンリースについては、「環境負荷軽減に向けた取り組み 4.グリーンリース」をご覧ください。

• 目標
  新規契約においてグリーンリース締結100%

グリーンボンド比率

グリーンボンド詳細については「グリーンボンド」をご覧ください。

• 目標
  投資法人債新規発行時のグリーンボンド比率100%^（注）
• 現在のフレームワークによる発行を前提とする

環境認証評価

CASBEE不動産評価認証

CASBEE(Comprehensive Assessment System for Built Environmental Efficiency / 建築環境総合性能評価システム」といいます。）とは、建築物の環境性能を評価し格付けするもので、省エネルギーや省資源、リサイクル性能等環境負荷低減の側面に加え、生物多様性や屋内環境への配慮等も含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムです。
その評価結果はB(★★)からS(★★★★★)の4段階で格付けが行われます。

2024年

評価S
★★★★★

• 
  東急プラザ表参道「オモカド」
• 
  大崎ウィズタワー

2023年

評価S
★★★★★

• 
  東急不動産恵比寿ビル
• 
  A-PLACE恵比寿東
• 
  A-PLACE渋谷金王
• 
  A-PLACE品川東
• 
  霞が関東急ビル

評価A
★★★★

• 
  A-FLAG骨董通り

2022年

評価S
★★★★★

• 
  icot多摩センター

評価A
★★★★

• 
  A-FLAG渋谷
• 
  icotなかもず
• 
  A-PLACE馬車道

2021年

評価S
★★★★★

• 
  A-FLAG 代官山ウエスト
• 
  A-PLACE恵比寿南
• 
  A-PLACE青山
• 
  icot溝の口
• 
  大阪中之島ビル
• 
  マーケットスクエア相模原
• 
  梅田ゲートタワー

評価A
★★★★

• 
  キュープラザ恵比寿
• 
  A-PLACE品川

2020年

評価S
★★★★★

• 
  A-FLAG美術館通り

評価A
★★★★

• 
  キュープラザ心斎橋
• 
  恵比寿 プライムスクエア

2019年

評価S
★★★★★

• 
  A-PLACE代々木

評価A
★★★★

• 
  A-PLACE池袋
• 
  A-PLACE五反田
• 
  A-PLACE金山

CASBEE 不動産評価認証制度の概要について

BELS評価

BELS（Building Energy-efficiency Labeling System/建築物省エネルギー性能表示制度）とは国土交通省が評価基準を定めた建築物の省エネルギー性能を評価する公的制度です。新築建物、既存建物に関わらず省エネ法（注）に基づく一次エネルギー消費量を基に第三者機関が省エネルギー性能を評価する制度であり、その評価は、5段階の省エネルギー性能ラベリング (★〜★★★★★)で表示されます。
BELSには、我が国初の公的な省エネ性能特化評価指標として、建築物の省エネルギー性能の適切な情報提供及び住宅及び建築物に係る省エネルギー性能の一層の向上を促進する役割が期待されています。

評価
★★★★★

東急プラザ表参道「オモカド」

京都烏丸パーキングビル

icotなかもず
（コーナン棟）

コマーシャルモール博多

評価
★★★★

A-FLAG西心斎橋

評価
★★★

A-PLACE恵比寿東

A-PLACE渋谷金王

評価
★★

キュープラザ恵比寿

キュープラザ原宿
（A棟）

キュープラザ原宿
（B棟）

A-PLACE代々木

A-PLACE池袋

A-PLACE五反田

大崎ウィズタワー

A-PLACE五反田駅前

キュープラザ新宿三丁目

梅田ゲートタワー

評価
★

A-PLACE品川

icotなかもず
（銀行棟）

BELSの概要について

DBJ Green Building認証

株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が提供する「DBJ Green Building認証」とは、環境性能に加え、当該物件を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請への配慮等を含めた総合評価システムに基づき、現在の不動産マーケットにおいて求められる環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を選定・認証するものです。

4つ星
★★★★

• 
  汐留ビルディング

DBJ Green Buildingについて