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APIの特徴

ポートフォリオ構築方針

本投資法人は、以下のとおり、都市型商業施設及び東京オフィスに対して重点的に投資を行います。その際、中長期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、規模、クオリティ、仕様及びテナント等の個別要素を総合的に勘案した上で慎重に投資判断を行います。

都市型商業施設

都市型商業施設の優位性

本投資法人が重点的な投資対象の一つと位置付ける、東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性を有する都市型商業施設は、以下の3つの優位性を有するものと考えます。

3つの優位性
  • 大都市における人口流入と中心市街地での安定的な小売販売額にみられる集客力の高さ
  • 多様化する消費者ニーズに対応する多種多様なテナントの出店需要
  • 施設供給量が相対的に少ないことによる希少性

都市型商業施設の特長

  • 東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都市に所在するため、広い商圏を有し多数の施設利用者が想定できる。
  • 駅隣接により交通利便性が高く又は繁華性が高いエリアに所在するため、高い集客性と、多様なテナントの出店ニーズが見込まれる。
  • 特に、ブランド力の高い商業エリア(東京:表参道、原宿、銀座等)では、購買・消費以外に、人との交流・情報発信・文化発信等、体験型時間消費の場としても機能している。
  • 施設特性やトレンドにあわせたテナント選定や組合せを行なう等、運営力の発揮により、景気変動の影響の軽減を図り、中長期的な資産価値の維持・向上が可能である。
  • 適正立地が相対的に限定され、施設の新規供給量が少ないことによる希少性がある。

東京オフィス

東京オフィスの優位性

本投資法人が重点投資を行う、東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置する東京オフィスは、以下の3つの優位性を有するものと考えます。

3つの優位性
  • 高い企業集積による底固いテナントの入居需要
  • 他の国内主要都市と比較し相対的に低い空室率と安定した稼働率
  • 賃貸オフィスビルのストックの絶対量と流動性の高さ

東京オフィスの特徴

  • 企業の本社機能の一極化や効率化の観点より、東京への人口集中と企業集積が継続しており、中長期的な底堅いテナント需要が見込める。
  • 東京は日本の中枢及びアジアの拠点であるため、多種多様かつ豊富なオフィステナントの需要が存在し、テナント代替性も高く、中長期での稼働の安定性がある。
  • 景気変動に対する感応度が高く、景気回復局面における収益の拡大が見込める。
  • 他の地域・用途の不動産に比べて、相対的に投資対象となる資産の物件数が多く、売買マーケットにおける市場参加者も豊富なため、物件の流動性が高く、かつ、タイミングを捉えた物件取得が可能である。

アクティビア・アカウント

個別物件の特性及び競争力等を見極めた厳選投資

本投資法人は、ポートフォリオの多様化による安定性と収益性の両立を図るため、都市型商業施設及び東京オフィス以外に、東京都、三大都市圏の政令指定都市及び国内の主要都市並びにその周辺地域に所在するアクティビア・アカウントについても、個別物件の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を行います。
地域特性等により個別性が高い「アクティビア・アカウント」の厳選投資にあたっては、以下の点に着目します。

商業施設
  • 商圏人口の厚み
  • 最寄り駅または幹線道路からの良好なアクセス
  • キーテナントとの中長期的な賃貸契約内容
オフィスビル
  • 周辺エリアにおける競争力
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